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不動産の取引

宅地建物取引業

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宅地建物取引業とは、土地、建物の

①自ら行う売買、交換

②媒介としての売買、交換、貸借

③代理としての売買、交換、貸借

の取引を業として行うことをいいます。

 

なお、宅地建物取引業を行うには、都道府県知事または国土交通大臣から免許を受けなければなりません。

※自らが貸主となって貸借業を行うことは該当にならず、免許は不要です。

 

 

宅地建物取引士

宅地建物取引士とは、国家試験に合格し、実務経験等の要件を満たして、宅地建物取引主任者証の交付を受けた人をいいます。

宅地建物取引業を行う事務所には、従業員5人に対し、1人以上の専任の宅地建物取引士をおくことが義務付けられています。

 

宅地建物取引士の独占業務

・重要事項の説明

・重要事項説明書への記名押印

・契約書への記名押印

 

媒介契約

不動産業者に土地や建物の売買や賃貸借の媒介(仲介)を依頼する場合は、媒介契約を結びます。

宅地建物取引業者は、媒介契約を結んだときは、遅滞なく、媒介契約書を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければなりません。

媒介契約には3つあります。

 

一般媒介契約(契約有効期間:規制なし)

依頼主

同時に複数の業者に依頼〇

自己発見取引〇

 

業者側

依頼主への報告義務なし

指定流通機構への物件登録義務なし

 

専任媒介契約(契約の有効期間:3カ月以内)

依頼主
同時に複数の業者に依頼✖
自己発見取引〇


業者側
依頼主への報告義務 2週間に1回以上
指定流通機構への物件登録義務 契約日から7日以内

 

専属専任媒介契約(契約の有効期間:3カ月以内)

依頼主
同時に複数の業者に依頼✖
自己発見取引✖


業者側
依頼主への報告義務 1週間に1回以上
指定流通機構への物件登録義務 契約日から5日以内

 

宅地建物取引業者の報酬限度

200万円以下:売買等の価格×5%

200万円超400万円以下:売買等の価格×4%+2万円

400万円超:売買等の価格×3%+6万円

※消費税抜き

 

不動産の売買契約に関するポイント

 

1.手付金

手付金とは、契約を結ぶ際に買主が売主に渡す金銭のことをいい、通常は解約手付とされます。

一旦結んだ契約を買主側から解除したい場合には、買主はさきに渡した手付金を放棄することになります。

反対に、売主側から解除したい場合は、売主は買主に手付金の2倍の金額を渡す必要があります。

 

2.危険負担

売買契約締結後、建物の引渡し前に、売主の過失なく、建物が火災や地震によって滅失してしまった場合、民法上、買主は建物の代金を全額支払わなければなりません。

ただし、契約によって売主の負担とすることができます。

 

3.瑕疵担保責任

売買した不動産に、通常では発見できないような欠陥(瑕疵)がある場合には、売主はその瑕疵に過失がなかったとしても責任を負わなければなりません。

このような瑕疵があった場合、買主は瑕疵があることを知った日から1年以内であれば、売主に対して、損害賠償請求や契約の解除を申し入れることができます。

 

売主が不動産業者でない場合:特約を結んで瑕疵担保責任の期間短縮が可能

売主が不動産業者の場合:建物の引渡日から2年以上の期間であれば特約可能

 

4.住宅の品質確保の促進等に関する法律

この法律では、新築住宅の基本構造部分については、売主に対して、建物の引渡し時から最低10年間の瑕疵担保責任を義務付けています。

 

5.壁芯面積と内法面積

壁芯面積

壁の中心線から測定した面積

内法面積

壁の内側の面積

 

壁芯面積 > 内法面積

 

建築基準法では床面積は壁芯面積のことを指します。

・登記簿上は、一戸建てについては壁芯面積。マンション等の区分所有建物については内法面積が用いられます。

不動産のキホン

不動産

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不動産とは、土地およびその定着物(建物や石垣)をいいます。

 

土地の価格

土地の価格には、4つの公的な価格があります。

 

公示価格

一般の土地取引価格の指標となる価格

基準日:1月1日(毎年)

公表日:3月下旬

決定機関:国土交通省

 

基準値標準価格

一般の土地取引価格の指標となる価格(公示価格の補足)

基準日:7月1日(毎年)

公表日:9月下旬

決定機関:都道府県

 

固定資産税評価額

固定資産税、不動産取得税などの計算の基礎となる価格

基準日:1月1日(3年に一度評価替え)

公表日:3月または4月

決定機関:市町村

公示価格の約7割

 

相続税評価額(路線価)

相続税贈与税の計算の基礎となる価格

基準日:1月1日(毎年)

公表日:7月1日

決定機関:国税庁

公示価格の約8割

 

 

鑑定評価の方法

上記の公的な価格を目安にして、取引価格が決定されますが、その取引価格が現実とかけ離れている場合もあります。

そこで、取引価格が適正なものかどうかを専門家(不動産鑑定士等)が判定します。

 

1.取引事例比較法

似たような取引事例を参考にして、それに修正、補正を加えて価格を決める方法

 

2.原価法

再調達原価(いま買ったらいくらで買えるか)を求め、それに減価修正を加えて価格を求める方法

 

3.収益還元法

対象不動産が将来生み出すであろう純収益と最終的な売却価格から現在の価格を求める方法

 

・直接還元法

対象不動産が生み出す単年度の純収益を一定率で割り戻して価格を求める方法

 

・DCF法

対象不動産の保有期間中、不動産が生み出す(複数年)純収益と最終的な売却価格を現在価値に割り戻して価格を求める方法

 

 

不動産の登記

不動産は、所有地や所有者等の権利などが不動産登記記録(登記簿)に記載され、公示されます。

不動産登記簿は、手続きすれば誰でも閲覧することができます。

 

不動産登記簿の構成

不動産登記簿は表題部(表示に関する登記)と権利部(権利に関する登記)から構成されています。

また、権利部は甲区と乙区に区分されています。

 

表題部

不動産の所在地、面積、構造などを記載

 

権利部

甲区:所有権に関する事項を記載

乙区:所有権以外に関する事項を記載

 

 

不動産登記の効力

不動産登記をしておくと、第三者に対して「自分がその不動産の権利者である」ということを対抗できます。

なお、登記には公信力がないため、偽の登記の記録を信頼して取引した人が必ずしも法的に保護されるわけではありません。

 

仮登記

不動産を本登記するための要件がととのわなかった場合、将来の本登記のために仮登記をして登記の順位を保全することができます。

ただし、仮登記には対抗力はありません。

個人住民税&個人事業税

住民税

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住民税とは、都道府県が課税する道府県民税(東京都は都民税)と、市町村が課税する市町村民税(東京都特別区特別区民税)に分かれます。

 

①その年の1月1日現在、住所がある都道府県または市区町村で課税される

②対象となる所得は前年の所得

③課税方法は賦課課税方式

 課税する側である国や地方公共団体が税額を計算して納税者に通知する方式

所得税と同様、所得控除があるが、所得税と比べて控除額が少ないものが多い

 

個人住民税の構成

 

均等割

個人住民税のうち、所得の大小にかかわらず一定額が課税される部分

 

所得割

個人住民税のうち、所得に比例して課税される部分

税率は前年の所得金額に対して一律10%

 

個人住民税の納付方法

 

普通徴収(事業所得者は通常この方法)

年税額を4回(6月、8月、10月、翌年1月)に分けて納付する方法

 

特別徴収(給与所得者に適用)

年税額を12回(6月から翌年5月まで)に分けて、給料から天引きされる形で納付する方法

 

 

個人事業税

個人事業税は、都道府県が課税する地方税で、一定の事業所得または不動産所得のある個人が納税します。

 

①一定の事業所得または不動産所得のある個人が納税する

②対象となる所得は前年の所得

③(事業の所得金額ー290万円)×税率

・事業の所得金額=事業所得+不動産所得

・290万円=事業主控除額

・税率=業種によって3~5%

 

個人事業税の申告と納付

 

申告

事業の所得が290万円(事業主控除額)を超える人は、翌年3月15までに申告が必要です。

ただし、所得税や住民税の確定申告をしているときには、事業税の申告は不要です。

 

納付

個人事業税は、原則として8月と11月の2回に分けて納付します。

 

問題解説㊵~所得税の申告と納付2~

次の各文章の( )内にあてはまる最も適切な文章、語句、数字またはそれらの組み合わせを(1)~(3)のなかから選びなさい。

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1.1カ所から給与を受け取る居住者で、その年中の給与等の金額が2,000万円以下のため年末調整により所得税清算されている者であっても、その年の給与所得及び退職所得以外の所得の合計額が( )を超える場合は、所得税の確定申告をしなければならない。[2011年9月試験]

(1)10万円

(2)15万円

(3)20万円

 

2.年末調整の対象となる給与所得者は、年末調整の際に、所定の書類を勤務先に提出することにより、( )の適用を受けることができる。[2016年1月試験]

(1)地震保険料控除

(2)医療費控除

(3)雑損控除

 

3.その年の1月16日以後新たに業務を開始した居住者が、その年分から所得税青色申告の承認を受けようとする場合、原則としてその業務を開始した日から( )以内に、「青色申告承認申請書」を納税地の所轄税務署長に提出しなければならない。[2016年9月試験]

(1)2カ月

(2)3カ月

(3)6カ月

 

4.確定申告を要する納税者Aさんが平成30年2月1日に死亡した。Aさんの相続人は、同日にAさんの相続の開始があったことを知ったため、平成30年分のAさんの所得について( )までに所轄税務署長に対して所得税の準確定申告書を提出しなければならない。[2017年1月試験改]

(1)平成30年3月15日

(2)平成30年6月1日

(3)平成30年10月1日

 

 

1.1カ所から給与を受け取る居住者で、その年中の給与等の金額が2,000万円以下のため年末調整により所得税清算されている者であっても、その年の給与所得及び退職所得以外の所得の合計額が( )を超える場合は、所得税の確定申告をしなければならない。

 

正解は、(3)20万円です。

 

2.年末調整の対象となる給与所得者は、年末調整の際に、所定の書類を勤務先に提出することにより、( )の適用を受けることができる。

 

正解は、(1)地震保険料控除です。

雑損控除、医療費控除、寄付金控除を受ける場合は、確定申告が必要です。

 

3.その年の1月16日以後新たに業務を開始した居住者が、その年分から所得税青色申告の承認を受けようとする場合、原則としてその業務を開始した日から( )以内に、「青色申告承認申請書」を納税地の所轄税務署長に提出しなければならない。

 

正解は、(1)2カ月です。

 

4.確定申告を要する納税者Aさんが平成30年2月1日に死亡した。Aさんの相続人は、同日にAさんの相続の開始があったことを知ったため、平成30年分のAさんの所得について( )までに所轄税務署長に対して所得税の準確定申告書を提出しなければならない。

 

正解は、(2)平成30年6月1日です。

4カ月以内の申告が必要です。

問題解説㊴~所得税の申告と納付~

次の各記述のうち、正しいものには〇を、誤っているものには✖をつけなさい。

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1.1ヵ所から給与等の支払を受けている者で、その給与等の額が一定額以下のため年末調整により所得税清算されている者であっても、その年中の給与所得および退職所得以外の所得金額の合計が10万円を超える場合は、所得税の確定申告をしなければならない。[2015年1月試験]

 

2.小売業を営む事業所得者で、その年分の所得金額が2,000万円以下である者は、所得税の確定申告が不要である。[2014年9月試験]

 

3.所得税の確定申告書を提出すべき居住者が死亡した場合、その相続人は、原則として、その相続の開始があったことを知った日の翌日から10カ月以内に、所轄税務署長に対し当該確定申告書を提出しなければならない。[2012年9月試験]

 

4.少額投資非課税制度における非課税口座(NISA口座)内で生じた上場株式等の売買益や配当金等を非課税とするためには、所得税の確定申告が必要である。[2015年5月試験]

 

 

1.1ヵ所から給与等の支払を受けている者で、その給与等の額が一定額以下のため年末調整により所得税清算されている者であっても、その年中の給与所得および退職所得以外の所得金額の合計が10万円を超える場合は、所得税の確定申告をしなければならない。

 

正解は、✖です。

20万円を超える場合は、確定申告が必要になります。

 

2.小売業を営む事業所得者で、その年分の所得金額が2,000万円以下である者は、所得税の確定申告が不要である。

 

正解は、✖です。

年末調整される給与所得者であれば、不要ですが、事業所得者は原則として確定申告が必要です。

 

3.所得税の確定申告書を提出すべき居住者が死亡した場合、その相続人は、原則として、その相続の開始があったことを知った日の翌日から10カ月以内に、所轄税務署長に対し当該確定申告書を提出しなければならない。

 

正解は、✖です。

4カ月以内の申告が必要です。

 

4.少額投資非課税制度における非課税口座(NISA口座)内で生じた上場株式等の売買益や配当金等を非課税とするためには、所得税の確定申告が必要である。

 

正解は、✖です。

NISA口座の取引は所得税の確定申告は不要です。

所得税の申告と納付

確定申告

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確定申告とは、納税者が自分で所得税額を計算して申告、納付することをいいます。

確定申告期間は、翌年の2月16日から3月15日までの間です。

1月1日から12月31日までに生じた所得から所得税額を計算し、その翌年の2月16日から3月15日までの間に申告します。

なお、確定申告の方法には、確定申告書に記入して税務署に直接提出する方法や、郵送により提出する方法のほか、インターネットで確定申告書を提出する方法があります。

 

給与所得者で確定申告が必要な場合

給与所得者は、一般的に給与等から所得税源泉徴収され、年末調整で所得税の計算が行われます。したがって改めて確定申告をする必要はありませんが、以下の場合には必要になります。

 

給与所得者で確定申告が必要な人

①その年の給与等の金額が2,000万円を超える場合

②給与所得、退職所得以外の所得金額が20万円を超える場合

③2か所以上から給与を受け取っている場合

④住宅の適用を受ける場合(※初年度のみ)

⑤雑所得控除、医療費控除、寄付金控除の適用を受ける場合

⑥配当控除の適用を受ける場合

 

準確定申告

納税者が死亡した場合には、死亡した人の遺族(相続人)が死亡した人の所得について確定申告を行います。

この場合の申告期間は、相続のあったことを知った日の翌日から4カ月以内です。

 

源泉徴収

源泉徴収とは、給与等を支払う人が(会社等)が支払いをする際に一定の方法で所得税を計算して、その金額を給与等からあらかじめ差し引くことをいいます。

 

年末調整

年末調整とは、給与所得から源泉徴収された所得税清算を年末において、会社等が本人(会社員等)に代わって行うことをいいます。

問題解説㊳~税額の計算と税額控除2~

次の各文章の( )内にあてはまる最も適切な文章、語句、数字またはそれらの組み合わせを(1)~(3)のなかから選びなさい。

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1.所得税の住宅借入金等特別控除の対象となる借入金は、住宅の取得等のための一定の借入金で、契約において償還期間が( )以上の分割により返済されるものである。[2014年9月試験]

(1)5年

(2)10年

(3)20年

 

2.居住者が平成30年中に住宅を取得して居住の用に供し、各年において住宅借入金等特別控除の適用要件を満たす場合、その適用を受けられる期間は最長で( )である。[2011年9月試験改]

(1)10年

(2)20年

(3)30年

 

3.所得税の住宅借入金等特別控除の適用を受けるためには、所得等した家屋の床面積が(①)以上で、かつ、その(②)以上に相当する部分が専ら自己の居住の用に供されるものでなければならない。[2017年1月試験]

(1)①50㎡ ②2分の1

(2)①50㎡ ②3分の2

(3)①60㎡ ②3分の2

 

4.所得税の住宅借入金等特別控除は、適用を受けようとする者のその年分の合計所得金額が( )を超える場合は、適用を受けることができない。[2015年1月試験]

(1)1,000万円

(2)2,000万円

(3)3,000万円

 

5.内国法人から支払を受けた剰余金の分配に係る配当所得の金額が100万円で課税総所得金額が600万円である居住者の所得税における配当控除の金額を計算すると、( )である。[2011年5月試験]

(1)100万円×3%=3万円

(2)100万円×5%=5万円

(3)100万円×10%=10万円

 

6.上場株式の配当について配当控除の適用を受ける場合、配当所得について( )を選択して所得税の確定申告をしなければならない。[2014年9月試験]

(1)総合課税

(2)申告分離課税

(3)源泉分離課税

 

 

1.所得税の住宅借入金等特別控除の対象となる借入金は、住宅の取得等のための一定の借入金で、契約において償還期間が( )以上の分割により返済されるものである。

 

正解は、(2)10年です。

ちなみに、一定の三世代同居改修工事をした場合は、償還期間が5年以上です。

 

2.居住者が平成30年中に住宅を取得して居住の用に供し、各年において住宅借入金等特別控除の適用要件を満たす場合、その適用を受けられる期間は最長で( )である。

 

正解は、(1)10年です。

 

3.所得税の住宅借入金等特別控除の適用を受けるためには、所得等した家屋の床面積が(①)以上で、かつ、その(②)以上に相当する部分が専ら自己の居住の用に供されるものでなければならない。

 

正解は、(1)①50㎡ ②2分の1です。

 

4.所得税の住宅借入金等特別控除は、適用を受けようとする者のその年分の合計所得金額が( )を超える場合は、適用を受けることができない。

 

正解は、(3)3,000万円です。

 

5.内国法人から支払を受けた剰余金の分配に係る配当所得の金額が100万円で課税総所得金額が600万円である居住者の所得税における配当控除の金額を計算すると、( )である。

 

正解は、(3)100万円×10%=10万円です。

配当(はいとう)なので、10%で覚えましょう。

ちなみに所得が1,000万円を超えると5%になります。

 

6.上場株式の配当について配当控除の適用を受ける場合、配当所得について( )を選択して所得税の確定申告をしなければならない。

 

正解は、(1)総合課税です。